不動産会社に勤める30歳の中嶋史郎は、直属の上司が失脚したため、郊外にある会社管轄の女子寮の管理人に左遷されてしまう。上司の復活を信じて、管理人の職に我慢して就くことにしたが、寮生の女子大生たちが、なぜか史郎に色目を使ってきて困惑する。まずは、可愛くて奔放な有里が露骨な誘惑を仕掛けてきて、瑞々しい若肌によって昇天させられ、続いてビーチバレー部の爽やか系美女の香奈恵とも快感を分かち合うことに。管理人になって以来、人生初のモテ期に戸惑う史郎だったが、そのワケを知ることになって仰天…!　夢の集合住宅エロス。

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