建物の点検・整備を請け負うメンテナンス会社の社員・吾潟守介は24歳。今回の仕事は、女子大の寮での不審な物音と水漏れについて調査することだった。いまだ童貞の守介は、女ばかりの場所に戸惑いながらも仕事を開始。そして調査するうちに寮生たちと知り合うのだが、清楚な女子大生と思っていた彼女たちは、みな欲望を抱えており、女の園に入り込んだ守介を誘惑してくるのだった。次々と若肌を味わい快楽に溺れながらも、一方で寮の調査を続けた守介は、思わぬ淫らな事実に突き当たり…!?　ハーレム女子寮エロス。

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